Pollution des sols à une adresse : vérifier SIS, BASOL, CASIAS et ICPE avant d'acheter

Les bases officielles se consultent sur Géorisques, le portail des risques du ministère de la Transition écologique, en saisissant une adresse ou en sélectionnant une parcelle sur la carte. Elles y apparaissent sous la rubrique des sites et sols pollués, à côté des installations classées.

Quatre bases comptent pour un acheteur, de la plus engageante à la plus indicative :

Les secteurs d'information sur les sols ont été créés par la loi ALUR (article L125-6 du Code de l'environnement) et sont arrêtés par le préfet. Ils délimitent des terrains où la connaissance d'une pollution justifie, en cas de changement d'usage, des études de sols et des mesures de gestion. C'est la seule des quatre bases dont l'inscription crée, à elle seule, une obligation pour le vendeur.

Si le bien est situé dans un SIS, le vendeur doit en informer l'acheteur par écrit et lui transmettre les informations publiées par l'État, et l'acte de vente doit mentionner que c'est fait (article L125-7). À défaut, et si une pollution rend le terrain impropre à l'usage prévu au contrat, l'acheteur dispose de deux ans après la découverte de la pollution pour demander la résolution de la vente, une restitution d'une partie du prix, ou la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur si son coût n'est pas disproportionné.

Les SIS figurent aussi dans l'état des risques remis à la vente. Le vérifier soi-même avant l'offre évite de le découvrir au compromis : voir comment obtenir l'état des risques avec ERRIAL.

BASOL recense les sites pollués, ou potentiellement pollués, pour lesquels l'administration a engagé une action : diagnostic, surveillance, travaux de dépollution, restriction d'usage. La France en compte environ 11 000. Chaque fiche décrit l'activité passée, les polluants identifiés et l'état d'avancement du dossier.

Pour un acheteur, la ligne utile est souvent la plus discrète : la fiche indique si le site est traité, s'il fait l'objet de restrictions d'usage (interdiction de potager, d'usage de l'eau de la nappe, de certains travaux) et si ces restrictions ont pris la forme de servitudes, qui suivent le terrain d'un propriétaire à l'autre.

CASIAS (carte des anciens sites industriels et activités de service, ex-BASIAS) est un inventaire historique : plus de 300 000 sites où une activité potentiellement polluante a existé, d'après les archives des préfectures. Garages, pressings, stations-service, dépôts de liquides inflammables y sont très nombreux.

Figurer dans CASIAS ne veut pas dire que le sol est pollué : la base dit qu'une activité a existé, pas ce qu'elle a laissé. Elle est utile pour poser une question précise au vendeur ou à la mairie (qu'y avait-il sur cette parcelle avant le lotissement ?), pas pour conclure.

Attention aussi à la localisation : beaucoup de sites anciens ont été positionnés à partir d'adresses d'archives, parfois approximatives. Un point CASIAS à 50 mètres peut en réalité se trouver sur la parcelle voisine, ou plus loin.

Les installations classées pour l'environnement sont des activités actuelles : usines, élevages, carrières, entrepôts, stations de traitement. Elles sont soumises à déclaration, enregistrement ou autorisation selon leur taille et leurs risques. Leur présence parle moins du sol que des nuisances possibles (bruit, odeurs, trafic de camions, risque d'accident).

Un point juridique compte pour l'acheteur d'un terrain : si une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur ce terrain, le vendeur doit en informer l'acheteur par écrit (article L514-20 du Code de l'environnement). Les recours sont proches de ceux d'un SIS : si l'information manque et qu'une pollution rend le terrain impropre à l'usage prévu au contrat, l'acheteur peut, dans les deux ans suivant la découverte, demander la résolution de la vente, une restitution d'une partie du prix ou la remise en état du site aux frais du vendeur si son coût n'est pas disproportionné.

Ces règles sont résumées ici à titre indicatif. Pour un dossier précis, c'est le notaire qui vérifie que ces informations ont bien été transmises avant la signature.

Un recensement n'est pas un diagnostic. Aucune de ces bases ne mesure le sol sous le bien : elles disent qu'une activité ou une pollution a été identifiée dans un secteur, à un moment donné. L'inverse est vrai aussi : l'absence de site recensé ne garantit pas l'absence de pollution. Les activités anciennes, artisanales ou jamais déclarées échappent souvent aux inventaires, et les remblais d'origine inconnue ne sont recensés nulle part.

La distance compte plus que la présence. Un ancien site à 800 mètres, en aval, a rarement un effet sur une maison ; le même site sur la parcelle ou juste à côté mérite qu'on creuse. Pour situer précisément la parcelle du bien, voir comment consulter le plan cadastral.

Pour l'achat d'une maison existante, aucune étude de pollution des sols n'est exigée par la loi. Elle devient raisonnable, voire indispensable, dans quelques cas :

Avant l'offre, ces questions s'appuient sur ce que le vendeur doit ou peut savoir :

Pour une adresse précise, Clairbien interroge l'API publique de Géorisques : il indique si le bien tombe dans le périmètre d'un secteur d'information sur les sols, liste les SIS et les anciens sites CASIAS dans un rayon d'un kilomètre et les installations classées dans un rayon de deux kilomètres, puis croise le résultat avec les autres risques, les prix DVF et le DPE. Le rapport est gratuit et sans compte. C'est une aide à la décision indicative : elle ne remplace ni l'état des risques officiel ni une étude de sol. Les fiches BASOL se consultent sur Géorisques.

Pour les autres risques d'une adresse, voir les risques à vérifier avant une offre ; pour une maison, la carte des argiles 2026 ; et pour le parcours complet, la checklist avant d'acheter.