Prix au m² : connaître le prix de vente réel d'un bien avec le DVF
Mis à jour le 19 juin 2026
Le prix affiché dans une annonce est une demande du vendeur. Pour savoir si un bien est au prix du marché, il faut regarder les ventes réellement conclues autour, et elles sont publiques.
C'est le rôle du DVF. Voici comment l'utiliser et comment l'interpréter sans se tromper.
Qu'est-ce que le DVF ?
Le DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est un fichier public de la DGFiP qui recense les ventes immobilières enregistrées chez le notaire : prix, date, surface, type de bien, localisation. C'est la donnée la plus fiable pour connaître les prix réels, car ce sont des transactions effectives, pas des estimations.
La version géolocalisée la plus pratique à consulter est app.dvf.etalab.gouv.fr.
Prix affiché contre prix de vente réel
L'écart entre le prix affiché et le prix réellement signé existe presque toujours, et il varie selon le marché. Comparer l'annonce aux ventes DVF récentes du même quartier et du même type de bien donne une fourchette de référence, et une base de négociation chiffrée plutôt qu'un ressenti.
Comment l'interpréter correctement
Quelques règles pour ne pas se tromper : comparez des biens comparables (même type, surface proche, même secteur) ; préférez la médiane à la moyenne, moins sensible aux ventes atypiques ; méfiez-vous des très petits échantillons ; et gardez en tête que le DVF ne décrit ni l'état, ni l'étage, ni la vue, qui font pourtant varier le prix au m².
Les limites à connaître
Le DVF ne couvre pas l'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) ni Mayotte, en raison d'un régime de publicité foncière différent. Il est mis à jour environ deux fois par an, avec un décalage de quelques mois : les ventes les plus récentes n'y figurent pas encore. La surface enregistrée peut inclure des dépendances, et l'adresse est parfois approximative. Ce sont des données indicatives, à recouper.
Estimer le juste prix d'un bien précis
Pour une adresse donnée, l'intérêt est de croiser automatiquement les ventes DVF du voisinage immédiat avec le type et la surface du bien. C'est ce que fait Clairbien : à partir de l'adresse, le rapport positionne le prix affiché face aux ventes réelles du secteur.
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- Le DVF est-il fiable ?
- Oui : ce sont des ventes réelles enregistrées chez le notaire, pas des estimations. C'est la référence publique la plus solide pour les prix immobiliers. Il faut simplement l'interpréter : biens comparables, médiane plutôt que moyenne, taille d'échantillon suffisante.
- Pourquoi n'y a-t-il pas de données en Alsace et en Moselle ?
- Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du « livre foncier », un régime de publicité foncière différent du reste de la France, qui n'alimente pas le DVF. Mayotte est également exclue.
- À quelle fréquence le DVF est-il mis à jour ?
- Environ deux fois par an, avec un décalage de plusieurs mois par rapport aux ventes. Les transactions les plus récentes n'y figurent donc pas immédiatement.
- Pourquoi le prix DVF diffère-t-il du prix affiché ?
- Le prix affiché est la demande du vendeur ; le DVF montre le prix réellement signé. L'écart reflète la négociation et l'état du marché, ce qui en fait une bonne base de discussion.
Les données par commune
Prix de vente réels, risques zonaux et permis de construire, déjà croisés commune par commune :
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Contenu indicatif établi à partir de données et sources publiques. Il constitue une aide à la décision et ne remplace pas un notaire, un diagnostiqueur certifié ni les diagnostics réglementaires.